AGORA ATÉ IMÓVEL VAI TER NOTA FISCAL

Por Luiz Kechichian

Quem trabalha no mercado imobiliário há algumas décadas já viu muita coisa mudar.

Contrato ficou digital. Assinatura ficou eletrônica. Matrícula passou a ser consultada pela internet. Certidões que levavam dias hoje podem chegar em minutos. Inteligência artificial já participa do atendimento, da análise documental e de inúmeras etapas de uma negociação.

Sou absolutamente favorável à tecnologia quando ela vem para simplificar, dar segurança e reduzir burocracia.

Mas existe uma diferença enorme entre modernizar e simplesmente criar mais uma obrigação.

E agora chegou a vez da venda de imóveis.

A Receita Federal e o Comitê Gestor do IBS estabeleceram 1º de dezembro de 2026 como início da obrigatoriedade da Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis — NF-e ABI, modelo 77. (Serviços e Informações do Brasil⁠)

Sim, você leu direito:

nota fiscal para alienação de imóvel.

O novo documento integra a estrutura criada com a reforma tributária e o novo sistema do IBS e da CBS.

Não estamos falando apenas da tradicional venda realizada por uma incorporadora. O sistema foi concebido para registrar eletronicamente operações de alienação imobiliária, com informações sobre o imóvel, as partes, os valores e a tributação aplicável.

Incorporadoras, loteadoras, construtoras, holdings imobiliárias, SPEs e demais contribuintes sujeitos ao regime entram nessa nova realidade. Para os optantes pelo Simples Nacional, o cronograma estabelece o início da obrigação em 1º de janeiro de 2027. (CGIBS⁠)

E a pessoa física?

Aqui é preciso cuidado para não criar pânico desnecessário.

Não significa que qualquer proprietário que venda seu apartamento passará automaticamente a emitir nota fiscal.

A pessoa física entra no regime quando preencher as condições legais para ser considerada contribuinte do IBS e da CBS nas operações imobiliárias. Entre as hipóteses previstas estão a alienação de mais de três imóveis distintos, observadas as condições legais, e a alienação de mais de um imóvel construído pelo próprio alienante nos cinco anos anteriores. A regulamentação também estabelece regras específicas para quando o enquadramento ocorre no próprio ano-calendário. (Senado Legislativo⁠)

Ou seja: é mais complexo do que simplesmente dizer “vendeu quatro imóveis, virou contribuinte”.

E tem um detalhe que, para mim, merece enorme atenção do mercado.

A NF-e ABI está integrada a uma estrutura de informações muito mais ampla. O imóvel passa a ser identificado no ambiente fiscal por dados específicos, dentro do novo sistema que utiliza o CIB — Cadastro Imobiliário Brasileiro. A regulamentação determina que imóveis urbanos e rurais abrangidos pelo regime sejam inscritos no CIB. (Senado Legislativo⁠)

E o nível de integração vai além.

O próprio leiaute técnico da NF-e ABI prevê informações sobre o instrumento da negociação — contrato, escritura e outros documentos — e, no caso de escritura pública, prevê inclusive a informação da data programada para sua lavratura no cartório ou tabelionato. Se houver contrato preliminar, promessa, compromisso, carta de reserva com princípio de pagamento ou documento semelhante, essas informações também entram na estrutura prevista para o documento fiscal. (Nota Fiscal Eletrônica⁠)

Isso significa uma mudança relevante na lógica de fiscalização do mercado imobiliário.

O Fisco passa a acompanhar eletronicamente a operação com um nível de detalhamento e integração que simplesmente não existia dessa forma.

E aí vem minha pergunta:

precisávamos realmente de mais uma obrigação para vender um imóvel?

Uma negociação imobiliária já pode envolver matrícula, escritura, registro, ITBI, imposto de renda sobre ganho de capital, certidões, declarações, cadastros municipais, informações bancárias, cartórios e uma série de controles.

Agora acrescentamos mais um documento eletrônico fiscal.

Não sou contra controle.

Não sou contra fiscalização.

E muito menos contra tecnologia.

Mas acredito que toda nova obrigação deveria passar por uma pergunta básica:

isso simplifica a vida de quem produz, investe, constrói, vende e compra ou apenas aumenta o tamanho da máquina burocrática?

O Brasil tem uma extraordinária capacidade de transformar uma tentativa de simplificação em uma nova camada de complexidade.

A reforma tributária foi apresentada ao país com uma promessa importante: simplificar.

Por isso precisamos acompanhar atentamente cada regulamentação que nasce dela.

Porque trocar impostos, criar sistemas eletrônicos e integrar bancos de dados pode representar modernização.

Mas, se no final das contas o empresário precisar contratar mais gente, adaptar sistemas, pagar mais contadores e advogados e cumprir mais obrigações simplesmente para realizar a mesma operação que já realizava, alguma coisa saiu do caminho.

Depois de mais de quatro décadas trabalhando no mercado imobiliário, continuo acreditando que segurança jurídica e fiscalização são fundamentais.

Mas também acredito em algo muito simples:

o Estado deve fiscalizar sem atrapalhar quem trabalha.

A partir de 1º de dezembro, o mercado imobiliário entra em mais uma etapa da reforma tributária.

Vamos acompanhar de perto.

Porque modernização é muito bem-vinda.

Burocracia fantasiada de modernização, não.

https://www.instagram.com/lckechichian

Direto da Redação RCP News